Каширское ш., 83 км от МКАД
Ока-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 58,1 м², участок 5 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 432 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 26 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Акри ≈5 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21985
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 432 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 118 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 243 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Солнечный СНТ | 8,1 сот. | 1 250 000 | 154 321 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сокол-2 СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соколова Пустынь д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соколова Пустынь д. | 10 сот. | 860 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соколова Пустынь д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Соколова Пустынь д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Соколова Пустынь д. | 7,2 сот. | 1 800 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Соколова Пустынь д. | 20 сот. | 4 500 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Соколова Пустынь д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 062 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 042 / 31 481 / 54 167 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 703 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 618 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 533 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 362 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 017 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Бриз СНП | 54 м² | 5,7 сот. | 1 700 000 | 31 481 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Вишневый Сад СНТ | 48 м² | 6,1 сот. | 1 250 000 | 26 042 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Жилево пгт | 48 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 54 167 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, которая готова к Вашему отдыху уже этим летом! Расположена в одном из лучших Снт Ступинского района, в Снт Ока, в районе деревни Соколова Пустынь. Рядом сосновый лес, 2 пруда для купания и рыбалки. Удобное транспортное сообщение от Москвы по скоростной трассе М4 Дон. До города Ступино около 5 км, 5-10 минут на автомобиле. Хорошая подъездная дорога непосредственно к участку. Участок 5 соток, имеются распашные ворота для вьезда автомобиля. Соседи только с 2-х сторон. Дом общей площадью 58.1 кв. М., построен в 1986 году, на блочном фундаменте, сборно-щитовой. Зарегистрирован как садовый дом. На 1 этаже- 3 комнаты, на 2 этаже 1 просторная комната. В доме поменяна электро проводка. Коммуникации: Электричество, заведено в дом и в летнюю кухню; Летний водопровод для полива сада; Балонный газ для газовый плиты. На участке имеется беседка, летний душ, туалет, летняя кухня; плодово-ягодные деревья и кустарники (жимолость, смородина, яблони), ель. 1 взрослый собственник. Готовы к быстрому выходу на сделку. За подробностями, пожалуйста, обращайтесь по телефону. Организуем оперативный показ.