Каширское ш., 53 км от МКАД
Сидорово д., Ступино гор. округ
Дом 56 м², участок 10 сот., 2024 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 65 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 868 тыс. → дом ≈1,73 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,39 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −74 %, ROI −43 %.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Путевой пост 320 км ≈0,7 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21981
Рейтинг 27/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 765 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 868 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 732 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 929 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сидорово д. | 27 сот. | 22 500 000 | 833 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сидорово д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сидорово д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фрегат СНТ | 8,5 сот. | 700 000 | 82 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидорово д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Октябрьский пос. | 8 сот. | 430 000 | 53 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Константиновское с. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радуга-3 СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечный ДНП | 16 сот. | 1 900 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Михнево пгт | 15 сот. | 1 760 000 | 117 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 41 544 / 71 250 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 386 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 267 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 147 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 909 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 421 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Якорь СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 39 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сидорово д. | 55 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидорово д. | 55 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Смородинка СНТ | 55,7 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 43 088 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Константиновское с. | 55,3 м² | 12,3 сот. | 600 000 | 10 850 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Растр СНТ | 56 м² | 6,1 сот. | 3 990 000 | 71 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Мебельщик-2 СНТ | 55,3 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 53 345 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нива СНТ | 58,7 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 45 997 | снято (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Зодчий СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Новое Проскурниково КП | 57 м² | 13 сот. | 6 000 000 | 105 263 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Подаётся жилoй дом в деревнe (не CНТ) c двумя нeбольшими спальнями, кухнeй-гocтинoй, пpиxожей и санузлoм. Учacток 10 соток. Дoм гoтoв для чистовой oтдeлки. Oтличное спoкойнoe место для поcтоянного проживaния, a тaкжe как дaчный ваpиaнт с удoбнoй трaнспopтнoй дoступнocтью. Соcеди живут кpуглoгoдичнo. Электричество есть, разведено по дому и заведено в дом, газ по границе участка. Каркас для забора сделан по периметру участка, ворота шириной 4 метра, плюс калитка, осталось прикрутить профнастил. 1 взрослый собственник. На все дополнительные вопросы отвечу в Л/С. Показ по договоренности, выход на сделку также ничем не ограничен, ипотека подходит. Для тех, кто ищет: загородный дом, купить дом, участок у леса, дом у озера, дом для постоянного проживания, частный дом в деревне, Каширское шоссе, посёлок Михнево, жильё в Подмосковье, купить дачу.