Каширское ш., 75 км от МКАД
Строитель-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 72,3 м², участок 5,9 сот., брус, 2001 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 27.05.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 61 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 469 тыс. → дом ≈2,13 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 70 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,35 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,02 млн / целевая ≈5,42 млн / пессимист. ≈4,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,26 млн ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Жилёво ≈2,6 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №21979
Рейтинг 48/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 71 % | 30.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 278 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 469 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 131 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 474 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Юг СНТ | 7,2 сот. | 800 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная Поляна СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Уголек СНТ | 6 сот. | 747 000 | 124 500 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жилево пгт | 8 сот. | 4 400 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Савино д. | 12 сот. | 2 950 000 | 245 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ситне-Щелканово с. | 12 сот. | 824 000 | 68 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ситне-Щелканово с. | 10 сот. | 521 000 | 52 100 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Жилево пгт | 33 сот. | 13 000 000 | 393 939 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Жилево пгт | 48 сот. | 15 360 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Жилево пгт | 12,7 сот. | 6 390 000 | 503 150 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 346 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 81 250 / 97 321 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 021 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 720 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 419 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 817 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 261 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Антрацит СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 860 000 | 31 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Информатор СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 6 500 000 | 81 250 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Дубрава СНТ | 56 м² | 8 сот. | 5 450 000 | 97 321 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Металлург-2 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый дом на участке 6 соток. Дом из бруса, есть печь.