Каширское ш., 96 км от МКАД
Волна СНТ, Кашира гор. округ
Дача 54,1 м², участок 10,3 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,7 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 07.09.2025.
Рейтинг 11/100 · уверенность 60 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 10,3 сот. = 468 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 18 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −1,73 млн ₽, маржа −105 %, ROI −51 %.
Коммуникации: колодец; газ — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Зубово ≈0,8 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21973
Рейтинг 11/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 57 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 468 000 ₽ (10,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 232 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 257 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Волна СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Волна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет-2 СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алмаз СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жемчуг СНТ | 4,5 сот. | 360 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пенье д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Путеец СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пенье д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пенье д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пенье д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 082 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 462 / 39 326 / 55 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 060 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 957 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 854 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 648 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 729 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −105 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.4 км | Литейщик СНТ | 53,4 м² | 12,8 сот. | 2 100 000 | 39 326 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Спутник СНТ | 60 м² | 10 сот. | 1 599 000 | 26 650 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | ЭМС СНТ | 65 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 18 462 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Нива-2 ТСН | 66,4 м² | 8 сот. | 4 550 000 | 68 524 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Химик-2 СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | 38,4 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 54 687 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 700 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок. Сразу же ответ на часто задаваемые вопросы! Газа Нет, Прописка Невозможна! На участке 2 этажный дом (каркас с утепление 150, ленточный фундамент, обшивка внешняя сайдинг, внутри вагонка) 1 этаж терраса и большая комната, 2 этаж "предбанник" и комната (в комнатах по бокам небольшие кладовые помещения. Гостевой дом с кухней комнатой, хоз. Блок утеплённый, сарай, душ, туалет уличный беседка, колодец, теплица. Площадка под автомобиль. В доме остается мебель, кухня (плита газовая, микроволновка, холодильник). Отопление электрические конвекторы 2 шт. И газовые печки 3 шт. На участке плодово-ягодные деревья. Водоснабжение центральное летнее. Весеннее осеннее водоснабжение собственная водонасосная станция на все строения из колодца (колодец 10 колец). Горячая вода электрический бойлер (3 шт. Большой дом, гостевой дом и душевая). Подъезд асфальтированный практически до самого дома. Далее грунтовка пару участков. Телевидение есть тарелка триколор и обычная антенна на 20 каналов. Мы единственные владельцы, строили все для себя сами. Железнодорожная станция 121км в 10 минутах ходьбы. Ежегодные взносы Снт 10000 рублей. Электричество 7.60 руб. Квт/ч. За дополнительной информацией звоните. Реальному покупателю хороший торг.