Каширское ш., 53 км от МКАД
Лесное-Ступино СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 68,4 м², участок 6 сот., дерево, 2010 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 05.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 480 тыс. → дом ≈2,22 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 47 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,37 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,2 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 309 км ≈0,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21964
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 0 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 480 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 220 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 456 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ступино д. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесное-Ступино СНТ | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ступино д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дорожники д. | 14 сот. | 3 430 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ступино д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ступино д. | 5 сот. | 375 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ступино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ступино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ступино д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ступино д. | 6,1 сот. | 1 350 000 | 221 311 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 368 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 059 / 47 059 / 47 059 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 204 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 044 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 884 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 563 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 100 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Рублево КП да: «санузел» + «ламинат» | 68 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Шишкино д. да: «ванной» + «ламинат» | 68 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Матчино д. да: «ванная» + «мебель» | 72 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 75 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Елочка ВНИИТС СНТ да: «душевую» + «отделка» | 63 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 36 508 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом из бруса в отличном состоянии. На участке кроме дома: хозблок из бруса в сайдинге площадью 11,7 м2, отделан внутри под летнюю кухню; сарай из двух секций площадью 4,1 м2. Остановка автобуса до ж.д. станции Барыбино - в 50 метрах от въезда на территорию СНТ. Есть также в пешей доступности ж.д. станция "309 км". Автоматические откатные ворота на въезде. В 1.5 километрах - концентрация торговли: Пятёрочка, Магнит, пункты Озон, Яндекс Маркет, другие частные магазинчики.