Каширское ш., 55 км от МКАД
Северка-2 сад. уч., Ступино гор. округ
Дача 60 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 12.06.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 52 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 546 тыс. → дом ≈2,45 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 18 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Лесные Дары ≈8,9 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21960
Рейтинг 21/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 78 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 928 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 546 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 454 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Покровское с. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Покровское с. | 23 сот. | 2 150 000 | 93 478 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Покровское с. | 25 сот. | 3 400 000 | 136 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Большое Скрябино с. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Боброво д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Мещерино с. | 18,8 сот. | 1 410 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Боброво д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Пегас СНТ | 14 сот. | 879 000 | 62 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Пегас СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Мещерино с. | 12,5 сот. | 1 530 000 | 122 400 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 583 / 50 000 / 60 638 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 002 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 852 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 702 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 248 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Миняево СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Малиновка СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 055 000 | 17 583 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Марьинка-3 СНТ | 47 м² | 6,3 сот. | 2 850 000 | 60 638 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2025 | 4 200 000 | история площадки |
| 20.06.2025 | 3 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 27.06.2025 | 3 400 000 (−400 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 3 000 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем любимую дачу. Все сделано качественно и для себя. На участке построенная современная кухня-гостиная со спальными местами: диван и кресло. Кондиционер, кофеварка, холодильник, микроволновка. Водонагреватель, триколор, телевизор. На террасе камин/мангал с функцией казана. На участке есть двухэтажный дом. Дом Старый, но жилой. Либо нужно его немного подделать, либо сносить и ставить новый современный. Так же на участке выведено в отдельное здание душ и туалет, хозблок. В душе нагреватель воды на 50л. Два машиноместа. Этим летом подключение Россетей (уже есть заявка), сейчас на балансе Снт. Бассейн 4,56*4,56, высотой 1,22 под него отдельная выложенная площадка. Под бассейн вода с фильтром стоит. Участок ухожен, современные высокие грядки, туи. Есть пруд с живыми рыбами. На фото еще не оформлен до конца, в процессе. Детские качели. Яблони, шикарный виноград( плодоносит каждый год). Арка с виноградом. Выгребная яма. Качели для взрослых. Автоматические ворота, механизм nice, забор со столбами. В этом Снт практически не продаются участки, это большая редкость. Рядом в 5 минутах ходьбы речка Северка с бьющими источниками. Всегда чисто! Есть родники, всегда набирают воду. Продается в связи с переездом.