Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Хорлово пгт, Воскресенск гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 26.08.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 68 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 589 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Рудниковская ≈0,9 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2195
Рейтинг 24/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 589 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 061 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 762 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Хорлово пгт | 8,4 сот. | 2 250 000 | 267 857 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хорлово пгт | 5 сот. | 1 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Елкино д. | 7 сот. | 699 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Елкино д. | 12,5 сот. | 900 000 | 72 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Елкино д. | 8 сот. | 1 199 999 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Елкино д. | 6,8 сот. | 750 000 | 110 294 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 39 740 / 51 875 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 273 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 109 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 946 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 618 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 234 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Хорлово пгт | 73,3 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 35 471 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Химик-3А СТСН | 80 м² | 8 сот. | 4 150 000 | 51 875 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Хорлово пгт | 68 м² | 7,2 сот. | 2 150 000 | 31 618 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Химик-3А СТСН | 80 м² | 6,2 сот. | 2 650 000 | 33 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Семиславка СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 198 000 | 39 975 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Химик-3А СТСН | 81 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 39 506 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Строитель СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 28 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Химик-3А СТСН | 85 м² | 8,4 сот. | 4 150 000 | 48 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Елкино д. | 70,1 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 47 076 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Солнышко ТСН | 80 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 46 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам жилой дом, материал кирпич, фундамент добротный, дом стоит отдельно соседей нет, свет в доме, газ по границе.