Каширское ш., 96 км от МКАД
Кокино д., Кашира гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 20.05.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Земля рядом ≈33 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈900 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: канализация — есть.
До ст. пл. 126 км ≈2,6 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21943
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Кокино д. | 8 сот. | 333 000 | 41 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кокино д. | 22,5 сот. | 2 900 000 | 128 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кокино д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кокино д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кокино д. | 6 сот. | 360 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кокино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кокино д. | 21 сот. | 770 000 | 36 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кокино д. | 6,6 сот. | 1 700 000 | 257 576 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кокино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кокино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 407 / 57 692 / 111 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | 50 м² | 12 сот. | 5 550 000 | 111 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Зендиково пос. | 50,2 м² | 5,2 сот. | 3 600 000 | 71 713 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Аладьино д. | 52 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Радуга СНТ | 48 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 52 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Путеец СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 32 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Суханово д. | 45 м² | 6 сот. | 399 999 | 8 889 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 56,5 м² | 9 сот. | 3 600 000 | 63 717 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Пятница д. | 56,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 405 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Зендиково пос. | 44,2 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 104 072 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Литейщик СНТ | 49 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 57 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 21.05.2025 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 26.05.2025 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся часть дома, угловой участок 10соток. Септик на 8тонн, ванная туалет в доме. Большой участок, центральная дорога рядом. Живописный район, возможен торг.