Каширское ш., 80 км от МКАД
Березка-1 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 80 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 14.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 52 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 311 тыс. → дом ≈1,79 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 39 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,72 млн / целевая ≈4,25 млн / пессимист. ≈3,78 млн → от пессимистичной прибыль ≈493 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Кашира-Силовая ≈12,2 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21941
Рейтинг 30/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 12.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 839 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 311 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 789 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 362 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дворики д. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дворики СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Стояньево д. | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Стояньево д. | 11,8 сот. | 350 000 | 29 661 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Мощаницы д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Мощаницы д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Мощаницы д. | 13,6 сот. | 1 200 000 | 88 235 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Мощаницы д. | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ольхово д. | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Каменка с. | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 667 / 68 524 / 85 302 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 723 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 487 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 251 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 778 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 493 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Нива-2 ТСН | 66,4 м² | 8 сот. | 4 550 000 | 68 524 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Лотос-2 СНТ | 75 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 38 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Редькино с. | 76,2 м² | 11,3 сот. | 6 500 000 | 85 302 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача из каркаса площадью 80 кв. М с косметическим ремонтом. Дом расположен на участке в Снт, окруженном зеленью, что создает атмосферу уединения и спокойствия. Внутри три комнаты, выполненные в деревянной отделке, придающей интерьеру тепло и комфорт. На первом этаже расположена кухня с необходимой бытовой техникой, а также санузел с душевой кабиной и стиральной машиной. На втором этаже находятся спальни. Электрическое отопление обеспечивает комфортное пребывание в любое время года. Водоснабжение осуществляется через скважину. Участок ухоженный, с возможностью обустройства сада или огорода.