Новорязанское ш., 63 км от МКАД
Лукьяново д., Воскресенск гор. округ
Дом 67 м², участок 23 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 07.04.2024.
Рейтинг 42/100 · уверенность 55 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 23 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 43 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,64 млн / целевая ≈5,07 млн / пессимист. ≈4,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈550 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: скважина.
До ст. Ратмирово ≈4,4 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2194
Рейтинг 42/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 134 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 11.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 512 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 300 000 ₽ (23 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 358 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лукьяново д. | 14 сот. | 1 650 000 | 117 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лукьяново д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Карпово с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Карпово с. | 15 сот. | 538 560 | 35 904 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Карпово с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Карпово с. | 14,5 сот. | 1 050 000 | 72 414 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Скрипино д. | 15 сот. | 779 000 | 51 933 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Карпово с. | 17,5 сот. | 1 150 000 | 65 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Катунино д. | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Катунино д. | 9,2 сот. | 499 000 | 54 239 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 023 / 80 769 / 175 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 637 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 355 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 073 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 510 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 550 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.5 км | Никитские Пруды ТСН | 60 м² | 15 сот. | 10 500 000 | 175 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Ашитково с. | 65 м² | 12 сот. | 5 250 000 | 80 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Чемодурово д. | 86 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 43 023 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2024 | 4 000 000 | история площадки |
| 25.07.2024 | 3 200 000 (−800 000) | история площадки |
| 15.01.2025 | 2 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 500 000 (+700 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2-х эт. Дом для летнего проживания общей площадью 67 кв. М. ( размер дома 6м на 6м) на участке земли 23 сотки согласно правоустанавливающие документам (землин населенных пунктов для ижс). 2-й этаж не отделан. На участке стоит еще один 2-х эт. Дом (размер дома 5м на 4м), оба этажа отделаны. Также на участке есть банно-прачечный комплекс (ванна, подключение для стиральной машины и бойлера для подогрева воды); два сарая; скважина с артезианской водой; колодец. Вода из скважины подведена в дом. Участок огорожен забором из профлиста. На участке растут плодов-ягодные деревья и кусты. До ближайшего магазина около 2-х км. Рядом с участком находится пруд, в котором можно ловить рыбу. Дружелюбные соседи. В 2023г. Кадастровая ошибка исправлена, проведено межевание. В собственности более 3-х лет. Я единственный собственник. В Будни Звоните Строго После 17.00, Раньше Нет Возможности Ответить. В помощи в продаже не нуждаюсь. Продаю сам. Разумный торг.