Каширское ш., 69 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 22 м², участок 10 сот.
Цена 700 тыс. ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 359 тыс. → дом ≈341 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,08 млн / целевая ≈974 тыс. / пессимист. ≈866 тыс. → от пессимистичной прибыль −169 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Мякинино ≈5,7 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21938
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 937 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 359 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 341 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Рамешки СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Союз СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Блокадник СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Богатырь СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рамешки СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коростыли д. | 13 сот. | 250 000 | 19 231 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Коростыли д. | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Коростыли д. | 16 сот. | 7 150 000 | 446 875 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рамешки СНТ | 6,5 сот. | 499 990 | 76 922 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 51 875 / 79 900 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 082 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 028 000 ₽ |
| продажа: целевая | 974 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 866 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -169 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Дубна-Коростели СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 290 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Отдых СНТ | 22 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Запрудное СНТ | 20 м² | 8 сот. | 450 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Таежный СНТ | 20 м² | 12 сот. | 699 000 | 34 950 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Родные Просторы СНТ | 18 м² | 14 сот. | 1 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Отдых СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Боково-Акулово д. | 20 м² | 8 сот. | 960 000 | 48 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Урожай СНТ | 22 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 68 136 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Пегас СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 598 000 | 79 900 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Белая дача СНТ | 21 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 71 429 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 10 соток с домом 4х5,5 метра в Снт "Дубна- Коростыли". Имеется электричество, баллонный газ, тёплая вода, колодец и душ. Домик утеплённый из двух комнат, одна из них спальня. Есть просторный чердак. Рядом с домом терраса и железные навес. Лес с четырёх сторон, пение птица, обилия грибов и ягод-прекрасное место для отдыха и творческого вдохновения. Торг.