Каширское ш., 76 км от МКАД · земля с домом
Старое д., Ступино гор. округ
Дом 36 м², участок 8 сот.
Дом по описанию: «Дом 36 кв, забор по периметру, свет, колодец глубокий15 колец, скважина,2 теплицы с регулятором температуры 3*6 и 3*4, сад с плодовыми деревьями и кустарниками.»
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 07.09.2025.
Рейтинг 46/100 · уверенность 55 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 608 тыс. → дом ≈592 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈514 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
Коммуникации: скважина; в описании: колодец.
До ст. Ступино ≈9,8 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21935
Рейтинг 46/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 63 % | 31.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 608 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 592 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старое д. | 11,3 сот. | 1 000 000 | 88 496 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старое д. | 20,6 сот. | 750 000 | 36 408 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старое д. | 12 сот. | 1 068 000 | 89 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старое д. | 9 сот. | 831 000 | 92 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Старое д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 24 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель СНТ | 7,3 сот. | 800 000 | 109 589 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старое д. | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 286 / 77 694 / 97 523 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 693 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 558 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 424 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 154 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 514 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Строитель СНТ | 36 м² | 8,5 сот. | 1 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесной Край-2 ТСН | 36 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Машиностроитель-4 СНТ | 35 м² | 4 сот. | 850 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лотос-3 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 182 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Луч-2 СНТ | 33,2 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 79 819 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Старая Ситня с. | 32,3 м² | 7,2 сот. | 3 150 000 | 97 523 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Пластик КП | 38,6 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 77 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Юбилей СНТ | 35 м² | 5,2 сот. | 1 499 000 | 42 829 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Новоселки д. | 40 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | 35 м² | 7,6 сот. | 3 400 000 | 97 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2025 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 752 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок площадью 8,43 соток, деревня Старое Ступинский район. Дом 36 кв, забор по периметру, свет, колодец глубокий15 колец, скважина,2 теплицы с регулятором температуры 3*6 и 3*4, сад с плодовыми деревьями и кустарниками. Рядом остановка автобуса 3 мин до участка. Автобус из Ступино. (машина не нужна)участок угловой, имеется много приусадебной территории, всего 2 соседей.