Каширское ш., 79 км от МКАД
Ново-Найденское СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 35 м², участок 10 сот.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,25 млн; первая цена 1,25 млн ₽ от 17.08.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 54 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 402 тыс. → дом ≈698 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,56 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −289 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Кудрявцево ≈8,4 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21931
Рейтинг 16/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 198 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 402 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 698 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 943 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ново-Найденское СНТ | 22,5 сот. | 2 500 000 | 111 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Найдено д. | 15 сот. | 560 000 | 37 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Найдено д. | 22 сот. | 800 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шереметьево д. | 25 сот. | 1 395 000 | 55 800 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шереметьево д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ледовское СНТ | 8,3 сот. | 405 000 | 48 795 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ледовское СНТ | 12 сот. | 960 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шереметьево д. | 13 сот. | 790 000 | 60 769 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ледово д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Электротранспорт СНТ | 8 сот. | 165 000 | 20 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 143 / 43 056 / 71 429 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 558 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 480 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 402 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 246 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -289 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Электротранспорт СНТ | 35 м² | 8 сот. | 600 000 | 17 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Белая дача СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 420 000 | 40 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Полесье СНТ | 34,2 м² | 7,6 сот. | 1 400 000 | 40 936 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Заречный пос. | 36 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Колосок СНТ | 35 м² | 5,4 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Здоровье СНТ | 35 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Лель СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Утенково д. | 36 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Трамвайщик СНТ | 34 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 61 765 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Палладий СНТ | 36 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 44 444 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.08.2025 | 1 250 000 | история площадки |
| 15.09.2025 | 1 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.10.2025 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.11.2025 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 100 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок огорожен. Подъезд круглогодично. Снт охраняется. Вода от скважины заведена в дачу и душ. Для летнего проживания всё имеется.