Каширское ш., 37 км от МКАД
Хомьяново СНТ, Раменский гор. округ
Дом 56 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 375 тыс. → дом ≈2,83 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 30 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −573 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: септик; отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Барыбино ≈17,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21926
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 375 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 446 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Хомьяново СНТ | 11,9 сот. | 2 000 000 | 168 067 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малиновка СНТ | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малиновка СНТ | 12 сот. | 699 000 | 58 250 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малиновка СНТ | 8 сот. | 440 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соколово СНТ | 7,2 сот. | 750 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соколово-Хомьяново д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соколово СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малиновка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Соколово-Хомьяново д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Соколово-Хомьяново д. | 50 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 61 136 / 92 857 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 709 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 524 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 338 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 967 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -573 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Черемушки КП | 60 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лазурное КП | 58 м² | 6 сот. | 3 680 000 | 63 448 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ромашково-37 КП | 58,4 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 50 514 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Липкино д. | 68 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Зеленые Дали КП | 68 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 73 529 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Пион СНТ | 70 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 92 857 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 56 м2 с косметическим ремонтом на участке 6 соток. Стены выполнены из сэндвич-панелей, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию. В доме три комнаты, кухня оборудована всем необходимым. Установлено кабельное/цифровое ТВ. На территории имеется баня бочка, создающая дополнительный комфорт для отдыха. Отопление печное и электрическое, водоснабжение осуществляется через колодец, канализация септик. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность. Соседи очень хорошие. Дом расположен в Снт с асфальтированной дорогой, охраной. Отличное место для отдыха в окружении природы. До Мкад по новорязанскому шоссе 40 минут.