Каширское ш., 90 км от МКАД
Импульс СНТ, Кашира гор. округ
Дом 51 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 2,55 млн; первая цена 2,55 млн ₽ от 16.05.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Земля ≈106 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,93 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,9 млн → от пессимистичной прибыль −538 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: скважина; септик; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Тесна ≈1,2 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21925
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 268 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 932 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 882 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 620 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Импульс СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сорокино д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Импульс СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубрава СНТ | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сорокино д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сорокино д. | 8 сот. | 401 000 | 50 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 856 / 63 365 / 150 743 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 628 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 447 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 265 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 902 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -538 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | 49 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 898 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | 51,4 м² | 9 сот. | 2 100 000 | 40 856 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | 54 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 92 593 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | 47,1 м² | 17,9 сот. | 7 100 000 | 150 743 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | 55 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 61 818 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | 47,1 м² | 17,9 сот. | 7 100 000 | 150 743 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 47,3 м² | 6,5 сот. | 2 850 000 | 60 254 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | 57 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 64 912 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2025 | 2 550 000 | история площадки |
| 18.06.2025 | 2 400 000 (−150 000) | история площадки |
| 25.09.2025 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.11.2025 | 3 200 000 (+850 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В г. Кашира Снт " Надежда" продается прекрасная дача- баня. Дом- баня( оформлен как жилое, что позволяет прописаться) установлен на ленточном фундаменте, заведена вода, разведено электричество. Дом сруб из сосны. 1 этаж: веранда, комната для отдыха, баня. 2 этаж: комната. Коммуникации: электричество, скважина, септик. Участок: ровный, правильно формы, ухожен, огорожен по всему периметру. Высажены плодовые деревья и кустарники, орешник. Имеется навес для автомобиля, детский домик, теплица. Транспортное сообщение с г. Кашира, ( ж/д станция Тесна) в шаговой доступности. Снт охраняется.