Каширское ш., 92 км от МКАД
Комарево с., Коломенский гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 01.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 63 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 608 тыс. → дом ≈2,89 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,62 млн / целевая ≈4,16 млн / пессимист. ≈3,7 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. пл. 38 км ≈4,8 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21924
Рейтинг 14/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 324 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 608 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 892 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Комарево с. | 17 сот. | 1 990 000 | 117 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Комарево с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Комарево с. | 6,2 сот. | 950 000 | 153 226 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Комарево с. | 12 сот. | 1 399 000 | 116 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Комарево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-3 СНТ | 12 сот. | 1 498 000 | 124 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Комарево с. | 8,6 сот. | 600 000 | 69 767 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Комарево с. | 7,8 сот. | 2 800 000 | 358 974 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Комарево с. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Александровка д. | 17 сот. | 1 790 000 | 105 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 062 / 43 269 / 69 054 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 624 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 393 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 162 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 699 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 176 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Комарево с. | 104 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 43 269 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Большое Руново пос. | 89 м² | 5 сот. | 5 700 000 | 64 045 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 122,8 м² | 5 сот. | 4 900 000 | 39 902 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Хворостянка д. | 98,6 м² | 9 сот. | 16 000 000 | 162 272 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Бабурино д. | 89,7 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 50 167 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Лесная поляна СНТ | 90 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 41 111 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Большое Руново пос. | 78,2 м² | 5,3 сот. | 5 400 000 | 69 054 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Речицы СНТ | 76 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 40 132 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 77,6 м² | 8 сот. | 5 300 000 | 68 299 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Речицы СНТ | 128 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 39 062 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается кирпичный дом площадью 100 кв. М. С косметическим ремонтом. В доме тепло зимой и прохладно летом. Одноэтажное строение включает четыре комнаты, что обеспечивает комфортное проживание. Кухня 18 кв. М. На участке в 6 соток достаточно места для сада или огорода. Участок огорожен, откатные ворота. Дом оснащен газовым отоплением, центральным водоснабжением и септиком. Для удобства проживания предусмотрен санузел внутри дома. Близость к остановке общественного транспорта делает передвижение легким и быстрым. В шаговой доступности находится магазин.