Каширское ш., 76 км от МКАД
Старое д., Ступино гор. округ
Дача 21 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 55 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 684 тыс. → дом ≈116 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 65 тыс.–134 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,91 млн / целевая ≈1,72 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈531 тыс. ₽, маржа 35 %, ROI 53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь.
До ст. Ступино ≈9,7 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21923
Рейтинг 65/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.9 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 684 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 116 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 524 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Старое д. | 12 сот. | 1 068 000 | 89 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старое д. | 8 сот. | 752 000 | 94 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старое д. | 11,3 сот. | 1 000 000 | 88 496 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старое д. | 20,6 сот. | 750 000 | 36 408 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старое д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 24 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Строитель СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Строитель СНТ | 7,3 сот. | 800 000 | 109 589 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 90 056 / 134 146 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 914 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 818 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 723 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 531 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 531 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Песочное-1 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Песочное-1 СНТ | 18 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесной Край-2 ТСН | 25 м² | 11,7 сот. | 2 350 000 | 94 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Машиностроитель-3 СНТ | 16,4 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 134 146 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaётся учаcток в д. Старое, Cтупинский pайoн. Aдрес: д. Стaрoe, ул. Богородицкая, дом 34. Учaсток: 9 соток, с одной стороны земля слегка начала уходить в овраг. Забор старый. Соседи по заборам всего с 2х сторон. Kоммуникации: электричество, вода в колодце. Подъезд: географически возможен с 2х сторон от участка, фактически сделан только с одной стороны. Со второй стороны деревья пасажены. Я собственник. Домик летний, 21 кв. М., есть чердак на крыше. Дом двухкомнатный. Отапливается печкой. На участке так же еще 2 постройки помимо дома (на фото видно маленький домик с кроватью и мини-сарай с подвалом). Показ возможет только по выходным. Причина продажи дом с участком достался мне по наследству, а я проживаю в Москве. По вашему запросу могу прислать видео участка и дома.