Новорязанское ш., 62 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дом 23 м², участок 7,1 сот., бревно.
Цена 1,45 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 793 тыс. → дом ≈657 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,07 млн / целевая ≈967 тыс. / пессимист. ≈859 тыс. → от пессимистичной прибыль −834 тыс. ₽, маржа −97 %, ROI −49 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Москворецкая ≈1,3 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2192
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 28 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 793 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 657 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 565 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Колыберево СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пенсионер СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пенсионер СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колыберево-2 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колыберево-2 СНТ | 3 сот. | 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ачкасово с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 125 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 500 / 48 260 / 113 636 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 074 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 020 000 ₽ |
| продажа: целевая | 967 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 859 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -833 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −97 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Перхурово СНТ | 24 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Гранит СНТ | 20,4 м² | 6,7 сот. | 1 000 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Химик-3А СТСН | 24 м² | 5,5 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Черемушки СНТ | 25 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Суханово СНТ | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Перхурово СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Химик-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 855 000 | 42 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Хорлово пгт | 22 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 113 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 20 м² | 5,3 сот. | 590 000 | 29 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Восход СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отлично.