Каширское ш., 38 км от МКАД
Журавушка СНТ, Раменский гор. округ
Дача 70 м², участок 10 сот.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 04.07.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 624 тыс. → дом ≈2,88 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −2,05 млн ₽, маржа −96 %, ROI −49 %.
Коммуникации: газ — в перспективе; свет — есть; в описании: печь, баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Барыбино ≈18,6 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21915
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 624 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 876 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 086 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Журавушка СНТ | 6 сот. | 637 000 | 106 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколово-Хомьяново д. | 50 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколово-Хомьяново д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малиновка СНТ | 8 сот. | 440 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соколово-Хомьяново д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соколово-Хомьяново д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малиновка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малиновка СНТ | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малиновка СНТ | 12 сот. | 699 000 | 58 250 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хомьяново СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 571 / 37 705 / 78 571 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 656 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 523 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 390 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 125 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 050 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −96 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Рекорд СНТ | 68,4 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 40 205 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Марьина Роща ДНП | 69,6 м² | 6 сот. | 3 320 000 | 47 701 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Горка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Приозерье КП | 70 м² | 6 сот. | 1 370 000 | 19 571 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Строитель СНТ | 67 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 32 090 | снято (цена объявления) 30.07.2026 | сохраненная копия |
| 0.8 км | Хомьяново СНТ | 61 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 37 705 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Теремок СНТ | 65 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 115 385 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мрия СПО | 79 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 31 646 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Василево д. | 66,8 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 37 425 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Нива СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.07.2025 | 3 150 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 3 500 000 (+350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт Журавушка расположено рядом с Заворово. Въезд в Снт по пульту. Участок ровный, сухой. На участке брус 15*15 баня, две комнаты, парилка, камин. Все удобства на улице. Электричество проведено. Баня не зарегистрирована. Возможна прописка. Многие проживают круглый год. В перспективе газ. Залит фундамент 6/9. Участок огорожен со всех сторон. Растут плодово-ягодные деревья на участке и ягоды. Показы по договоренности. Один взрослый собственник.