Каширское ш., 95 км от МКАД
Старое д., Коломенский гор. округ
Дом 140 м², участок 22,7 сот., газоблок.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 22.06.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Земля ≈19 тыс. ₽/сот. × 22,7 сот. = 431 тыс. → дом ≈2,57 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 33 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈2,5 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,04 млн / целевая ≈5,43 млн / пессимист. ≈4,83 млн → от пессимистичной прибыль −221 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, септик (по описанию).
До ст. Озёры ≈7,6 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21912
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 3.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 18 973 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 431 000 ₽ (22,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 569 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Старое д. | 12,5 сот. | 219 000 | 17 520 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старое д. | 7,3 сот. | 250 000 | 34 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Каблучки д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Каблучки д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Клинское д. | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Клинское д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Свиридоново д. | 13,9 сот. | 150 000 | 10 791 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Клинское д. | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Клинское д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Свиридоново д. | 10 сот. | 619 200 | 61 920 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 45 452 / 85 043 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 036 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 734 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 432 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 829 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -221 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Секирино д. | 126 м² | 13 сот. | 4 200 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Клишино с. | 117 м² | 12 сот. | 9 950 000 | 85 043 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Секирино д. | 120 м² | 13 сот. | 4 700 000 | 39 167 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Горы с. | 123,7 м² | 12,8 сот. | 6 400 000 | 51 738 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в деревне Старое городского округа Коломна Московской области. 140 км от Мкад по Новорязанскому или Новокаширскому шоссе. Дом общей площадью 140 кв. М состоит из старой деревянной постройки, обложенной пеноблоком + пеноблочные пристройки (2009г постройки) на ленточном фундаменте, и большая мансарда. Внешняя отделка дома сайдинг. Все окна Пвх. Дом имеет три отдельных входа: в 1 пристройке спальня 8,9 кв. М + вход в старую часть дома с двумя комнатами 20,7+16,7 кв. М, кухня столовая 18,6 кв. М, веранда 7,4кв. М. Вторая пристройка: кухня столовая 14,6 кв. М, на мансардном этаже 2 большие спальни 20,2+20,7 кв. М. Санузел в доме с душевой кабиной. Вода заведена в дом из деревенской артезианской скважины, электричество разведено по дому, отопление в новой части дома дровяное печь (булерьян). Участок почти 23 сотки (23х92,5м), огорожен. Подъезд с двух сторон. Плодоносящий сад, много цветов. На участке пеноблочный гараж с двумя хоз отсеками. Деревня жилая, дороги отсыпаны щебнем. Соседи доброжелательные (проживают постоянно). Рядом пруд, недалеко лес. Автобус Озёры-Сосновка, остановка в 1 км от дома.