Каширское ш., 93 км от МКАД · земля с домом
Кашира г., Кашира гор. округ
Дом 30 м², участок 12 сот., пеноблок, 2015 год.
Дом по описанию: «Имеется домик 30 кв. М. Из пеноблока.»
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 65 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 858 тыс. → дом ≈842 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,3 млн / целевая ≈1,17 млн / пессимист. ≈1,04 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −97 %, ROI −49 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Ожерелье ≈1,5 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21911
Рейтинг 14/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 528 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 858 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 842 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 13,5 сот. | 950 000 | 70 370 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Новоселки пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новоселки д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новоселки пос. | 4 сот. | 550 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новоселки пос. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоселки пос. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новоселки пос. | 4 сот. | 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новоселки пос. | 6 сот. | 269 900 | 44 983 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 43 333 / 64 062 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 300 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 235 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 170 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 040 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 005 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −97 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Ветеран СНТ | 30 м² | 12 сот. | 2 900 000 | 96 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Путеец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Смена СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 150 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Земледелец СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Надежда СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 46 429 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Смена СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Родник СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 32 м² | 8,5 сот. | 2 050 000 | 64 062 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12 км | Росинка СНТ | 30 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Текстильщик-3 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 050 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок под строительство Ижс. Имеется домик 30 кв. М. Из пеноблока. Свет и газ по границе, земля под ижс, живописное место, практически в лесу. Разумный торг у домика. В наличии несколько участков разной стоимости. Все в собственности. Любая оплата, ипотека, материнский капитал.