Каширское ш., 89 км от МКАД
Хворостянка д., Кашира гор. округ
Дом 45 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 09.09.2025.
Рейтинг 12/100 · уверенность 65 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 405 тыс. → дом ≈3,1 млн ₽, 69 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,87 млн / целевая ≈2,59 млн / пессимист. ≈2,3 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Кашира-Силовая ≈4,3 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21908
Рейтинг 12/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 19 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 486 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 405 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 095 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 68 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Хворостянка д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Хворостянка д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Хворостянка д. | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Хворостянка д. | 6,4 сот. | 500 000 | 78 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Баскачи д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Баскачи д. | 36 сот. | 2 800 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Баскачи д. | 12 сот. | 470 000 | 39 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | свх Терново Центральная усадьба пос. | 10 сот. | 489 960 | 48 996 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | свх Терново Центральная усадьба пос. | 14 сот. | 990 000 | 70 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Малое Кропотово СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 000 / 58 868 / 112 250 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 874 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 730 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 587 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 299 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 476 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Андреевское д. | 43 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Кременье с. | 40 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 112 250 | снято (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Дубрава СНТ | 43,3 м² | 5,9 сот. | 2 500 000 | 57 737 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Старая Кашира с. | 44,2 м² | 8,8 сот. | 1 900 000 | 42 986 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Суково с. | 50 м² | 9,7 сот. | 900 000 | 18 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Большое Руново пос. | 51 м² | 5,1 сот. | 3 600 000 | 70 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Росинка СНТ | 44 м² | 5 сот. | 4 800 000 | 109 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | Большое Руново пос. | 40 м² | 14 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Импульс СНТ | 51 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 70 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.09.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 10.09.2025 | 3 900 000 (+100 000) | история площадки |
| 15.10.2025 | 3 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок с домом. - Участок ровный, правильной формы, огорожен и ухожен. На участке расположены: плодовые деревья и кустарники, хоз. Блок. - Дом каркасный, утеплен. В доме печное отопление, установлены окна Пвх. С/У- в доме. В шаговой доступности р. Ока, грибные и ягодные места.