Каширское ш., 71 км от МКАД
Лель СНТ, Ступино гор. округ
Дача 40 м², участок 8 сот., пенобетон.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 24.05.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 302 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 30 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,59 млн / целевая ≈1,43 млн / пессимист. ≈1,27 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −96 %, ROI −49 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Мякинино ≈6,6 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21902
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 723 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 302 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 698 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Рамешки СНТ | 6,5 сот. | 499 990 | 76 922 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волково д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сирень СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Блокадник СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рамешки СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Волково д. | 14 сот. | 500 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Щит СНТ | 8 сот. | 349 998 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Щит СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Родные Просторы СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рябинушка СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 34 286 / 54 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 592 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 512 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 433 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 274 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 226 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −96 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.4 км | Афган СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Ручеек СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Марьинка с. | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Миняево СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 33 827 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Ледовское СНТ | 50 м² | 9,9 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.05.2025 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хорошие место., красивая природа, приезжайте смотрите, думаю устроит для того кто проживает на юге либо юго-западе Москвы! От мкад 96 километров. Имеется возможность прописки, дом жилой. Автобус до Малино два раза в день ходит. Видео наблюдение круглосуточно и охрана. В зимнее время дороги и улицы чистят регулярно. Рядом пруд. Грибные места, кругом лес.