Каширское ш., 85 км от МКАД
Флер СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 20 м², участок 8 сот.
Цена 500 тыс. ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 54 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 175 тыс. → дом ≈325 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,07 млн / целевая ≈960 тыс. / пессимист. ≈854 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈29 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 4 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Кудрявцево ≈1,1 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21899
Рейтинг 18/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 175 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 325 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Флер СНТ | 10 сот. | 440 000 | 44 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лучезарное СНТ | 9,5 сот. | 140 000 | 14 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубок СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубок СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лучезарное СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубок СНТ | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесные Дали СНТ | 13,5 сот. | 450 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Родничок СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кудрявцево д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 54 000 / 76 190 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 067 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 014 000 ₽ |
| продажа: целевая | 960 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 854 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 29 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Белая дача СНТ | 21 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 71 429 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Белая дача СНТ | 21 м² | 7,6 сот. | 1 600 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Малиновка СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Таежный СНТ | 20 м² | 12 сот. | 699 000 | 34 950 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Запрудное СНТ | 20 м² | 8 сот. | 450 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Боково-Акулово д. | 20 м² | 8 сот. | 960 000 | 48 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Горы с. | 20 м² | 9,4 сот. | 630 000 | 31 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Горы с. | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | 20 м² | 6,5 сот. | 1 250 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.3 км | Южное СНТ | 20 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 20м2 с двумя этажами, построенная в 1992 году. Первый этаж выполнен из металла, второй из дерева. В наличии два помещения, требующих ремонта, но с большим потенциалом для создания уютного уголка на природе. На участке площадью 8 соток расположены ухоженные цветники и плодоносящие деревья, создающие атмосферу уюта и спокойствия. Водоснабжение осуществляется через колодец, а санузел находится на улице. Электричество подключено, доступен Wi-Fi. Объект расположен в садовом некоммерческом товариществе (Снт). Территория вокруг дома окружена зеленью, что делает его идеальным местом для отдыха от городской суеты.