Каширское ш., 72 км от МКАД
Песочное-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 72 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 20.11.2024.
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 527 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −1,64 млн ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Колычево ≈7 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21894
Рейтинг 20/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 527 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 973 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 403 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Песочня д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Песочня д. | 7,5 сот. | 570 000 | 76 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Машиностроитель-6 СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Возрождение СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Машиностроитель-9 СНТ | 8 сот. | 980 000 | 122 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Машиностроитель-9 СНТ | 16 сот. | 1 950 000 | 121 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Язовка СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Язовка СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Петрово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 37 678 / 46 125 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 407 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 287 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 166 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 926 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 639 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Машиностроитель-4 СНТ | 70 м² | 4 сот. | 1 400 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Машиностроитель-4 СНТ | 60 м² | 4 сот. | 2 250 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Песочное-1 СНТ | 58 м² | 7,5 сот. | 2 200 000 | 37 931 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Химик-3 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 37 857 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Урожай-2 СНТ | 70 м² | 5,5 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Металлург-8 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Машиностроитель СНТ | 70 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 45 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Машиностроитель-4 СНТ | 52 м² | 4 сот. | 1 690 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Скиф СНТ | 64 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 104 688 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Гвоздика СНТ | 54,2 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 46 125 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.11.2024 | 2 300 000 | история площадки |
| 13.04.2025 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 500 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок снт с домом. Дом брус, ленточной железобетонный фундамент. Пишите на Авито.