Каширское ш., 90 км от МКАД
Надежда СНТ, Кашира гор. округ
Дом 70 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 26.11.2024.
Рейтинг 15/100 · уверенность 63 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 350 тыс. → дом ≈3,05 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,29 млн / целевая ≈4,76 млн / пессимист. ≈4,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈140 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — в перспективе; в описании: печь.
До ст. Тесна ≈1 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21891
Рейтинг 15/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 2.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 782 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 350 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 050 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 571 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Монтажник СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Колос СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сорокино д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сорокино д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сорокино д. | 8 сот. | 401 000 | 50 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сорокино д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сорокино д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Импульс СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 225 / 78 578 / 128 571 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 288 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 024 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 759 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 230 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 140 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | 70 м² | 7 сот. | 9 000 000 | 128 571 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Новоселки пос. | 69,3 м² | 12 сот. | 6 800 000 | 98 124 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда СНТ | 61,4 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 58 632 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 63,6 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 86 478 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | 67 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 41 791 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 80 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | 66,5 м² | 7,1 сот. | 4 700 000 | 70 677 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | 56,5 м² | 9 сот. | 3 600 000 | 63 717 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Колос СНТ | 89 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 20 225 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 75 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.11.2024 | 4 000 000 | история площадки |
| 04.12.2024 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.08.2025 | 3 400 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом на участке 8 соток. Жилая площадь дома 70кв. М. Дом из кирпича. В доме есть печь и камин. Рядом с домом беседка, сарай и туалет. Водоснабжение летнее, электричество 15квт. Возможна прописка. Газификация в перспективе. Земля на участке озеленена газоном, есть плодовые деревья. Рядом березовая роща. Расстояние от Москвы 100км. Удобный подъезд на автомобиле. В 15 минутах ходьбы находится станция пригородных поездов "Тесна", Павелецкого направления.