Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Деметра СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 38,6 м², участок 8 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 24.08.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 56 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 825 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈572 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,27 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −2 млн ₽, маржа −177 %, ROI −64 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; в описании: скважина, колодец.
До ст. Щурово ≈6,4 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2189
Рейтинг 14/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 075 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 825 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 175 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 347 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Троицкие Озерки с. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Троицкие Озерки с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Троицкие Озерки с. | 14,3 сот. | 1 800 000 | 125 874 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Троицкие Озерки с. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Молния СНТ | 10 сот. | 567 499 | 56 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Взлет СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пирочи с. | 15 сот. | 1 499 000 | 99 933 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Пирочи с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Коробчеево с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пирочи с. | 11 сот. | 1 480 000 | 134 545 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 572 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 250 / 35 000 / 64 865 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 409 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 339 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 268 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 127 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 995 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −177 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | 40 м² | 4,1 сот. | 650 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Луч СНТ | 42,1 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 28 504 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | 40 м² | 7,5 сот. | 4 200 000 | 105 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11 км | Полет СНТ | 37 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 64 865 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Осинка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Надежда СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Анино Поле СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Прямоглядово СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 400 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Костерка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Починки СНТ | 40 м² | 8,6 сот. | 1 099 000 | 27 475 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Садовый дом в снт Деметра. О/п 38.6 кв. М. В доме кухня, 2 спальни, терраса. Туалет в доме. Вода подведена. На участке летний душ, хозблок. Ухоженный участок, на участке плодовые деревья и кусты. Участок ровный, сухой. Своя скважина, септик кольца 2 колодца. Электричество разведено по участку, 7 квт. Документы готовы к сделке.