Каширское ш., 39 км от МКАД
Магистраль СНТ, Раменский гор. округ
Дача 49,6 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 58 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 450 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈892 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,14 млн / целевая ≈2,82 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈300 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Барыбино ≈18,3 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21882
Рейтинг 38/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 27 % | 11.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 450 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 100 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 177 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Малиновка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малиновка СНТ | 12 сот. | 699 000 | 58 250 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малиновка СНТ | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Арменево д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Арменево д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Арменево д. | 20 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малиновка СНТ | 8 сот. | 440 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Журавушка СНТ | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Арменево д. | 10,5 сот. | 800 000 | 76 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Соколово-Хомьяново д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 892 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 835 / 62 616 / 141 667 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 136 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 979 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 822 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 509 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 299 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Ласковый Май СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Косякино д. | 42 м² | 6,2 сот. | 4 000 000 | 95 238 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Елочка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 31 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лесной Дом СНТ | 54 м² | 6,1 сот. | 3 500 000 | 64 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Пеленг-Борисово СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 31 800 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Вега СНТ | 55 м² | 6,2 сот. | 4 500 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Победа СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 60 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Рассвет-Натальино СНТ | 48,6 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 29 835 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Татаринцево с. | 48 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Коробово д. | 58,2 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 68 729 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6соток с летним домом. Дом-деревянный сруб обшитый виниловым сайдингом. В доме есть веранда, кухня, 3 комнаты, чердак с лестницей из кухни. Есть мощный потолочный инфракрасный обогреватель, холодильник, Телевизор. Внутри стены обиты вагонкой. Участок ровный правильной формы. Есть хозблок с душевой, туалет. Есть скважина для водоснабжения. Вдоль улицы забор из металлического штакетника, распашные ворота. Для заезда автомобиля. На участке 2 яблони, кусты смородины, крыжовник и тд. Земля очень плодородная. На территории дачного поселка в пешей доступности 2 магазина, лес, поле. Дорога вдоль поселка асфальтирована. Транспортная доступность: на автомобиле до участка по Новорязанскому шоссе 54км.