Каширское ш., 91 км от МКАД
Урожай СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 50 м², участок 7,2 сот., пенобетон.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 58 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 648 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 29 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; в описании: колодец.
До ст. пл. 38 км ≈5,4 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21881
Рейтинг 13/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 29 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 999 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 648 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 852 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 040 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ветеран СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Комарево с. | 7,8 сот. | 2 800 000 | 358 974 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Александровка д. | 17 сот. | 1 790 000 | 105 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Комарево с. | 6,2 сот. | 950 000 | 153 226 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Комарево с. | 12 сот. | 1 399 000 | 116 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Комарево с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комарево с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комарево с. | 17 сот. | 1 990 000 | 117 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комарево с. | 6 сот. | 519 990 | 86 665 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Комарево с. | 8,6 сот. | 600 000 | 69 767 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 906 / 42 000 / 86 250 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 188 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 079 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 969 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 750 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 275 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.1 км | Ледовское СНТ | 50 м² | 9,9 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Речицы СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 3 450 000 | 86 250 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Урожай СНТ | 64 м² | 7,2 сот. | 1 850 000 | 28 906 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Афган СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт "Урожай" вблизи д. Александровка Озерского района Московской области. Дом блочный, 1-этажный с мансардой, размером 5х6. В доме на первом этаже: кухня-гостиная, небольшая комната, на втором этаже: мансардная комната. Свет заведен в дом, вода летник + имеется колодец для полива воды, газ баллонный. Участок 7,2 сот, ровный прямоугольной формы, ухожен, огорожен забором проф-настил, имеются ворота для въезда авто. На участке имеется бытовка, оборудована под туалет и душевую, установлен бойлер для горячей воды; блочный домик, оборудованный под мастерскую; теплица, мангальная зона, растут плодовые деревья и кустарники. Подъезд круглогодичный. Снт благоустроено, ограждено, вывоз мусора организован. Вокруг красивая природа, сосновый лес богатый ягодными и грибными местами, святой источник, купель. Недалеко река "Ока" 1,5 км. где можно наслаждаться плаваньем, рыбалкой и кемпингом. В шаговой доступности остановка с рейсовым автобусами до г. Озеры, до г. Ступино и г. Москва. Расстояние от Мкад 125 км. По Каширскому или Новорязанскому шоссе.