Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Парфентьево с., Коломенский гор. округ
Дом 50,6 м², участок 8,5 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Земля ≈185 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,57 млн → дом ≈1,93 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 59 тыс.–232 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈912 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,3 млн / целевая ≈4,77 млн / пессимист. ≈4,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈354 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; в описании: скважина.
До ст. Голутвин ≈2,2 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2188
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 241 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 575 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 925 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 043 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Парфентьево с. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Парфентьево с. | 6,4 сот. | 1 850 000 | 289 062 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Парфентьево с. | 39 сот. | 5 500 000 | 141 026 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Парфентьево с. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парфентьево с. | 8,7 сот. | 2 150 000 | 247 126 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Парфентьево с. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Парфентьево с. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Парфентьево с. | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Парфентьево с. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Парфентьево с. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 912 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 824 / 104 000 / 232 326 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 301 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 036 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 771 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 241 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 354 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Амерево с. | 54 м² | 9 сот. | 3 299 000 | 61 093 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 50 м² | 4,6 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Нижнее Хорошово с. | 51 м² | 11 сот. | 3 000 000 | 58 824 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Нижнее Хорошово с. | 51,2 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 107 422 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 53 м² | 10 сот. | 20 000 000 | 377 358 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | 44,6 м² | 4,6 сот. | 8 900 000 | 199 552 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | Андреевка д. | 54,4 м² | 4,5 сот. | 3 800 000 | 69 853 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 52 м² | 11 сот. | 5 000 000 | 96 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Амерево с. | 43 м² | 7,5 сот. | 9 990 000 | 232 326 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 45,2 м² | 5 сот. | 7 900 000 | 174 779 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом (культурного наследия) 50,6 м. Кв. На участке 8,5 сот. В с. Парфентьево (возле храма). В доме есть вода (скважина), газ. Участок правильной прямоугольной формы. Показ в удобное для Вас время!