Каширское ш., 76 км от МКАД
Тростник СНТ, Ступино гор. округ
Дом 67 м², участок 9 сот., дерево, 1995 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 23.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля ≈166 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,49 млн → дом ≈707 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 31 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,05 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль −667 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; отопление — нет.
До ст. Шугарово ≈12,4 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21870
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 29 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 165 918 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 493 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 707 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 552 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Северка-90 СНТ | 10,1 сот. | 2 600 000 | 257 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кравцово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Северка СНТ | 10 сот. | 1 552 000 | 155 200 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Северка СНТ | 9,8 сот. | 1 800 000 | 183 673 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Отрада ДНП | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Отрада ДНП | 9,4 сот. | 2 300 000 | 244 681 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 12,3 сот. | 6 886 770 | 559 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Софрино рп | 12,6 сот. | 6 775 745 | 537 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 12 сот. | 6 478 800 | 539 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Тверитино д. | 18,6 сот. | 11 344 140 | 609 900 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 395 / 46 540 / 57 803 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 054 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 901 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 749 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 443 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -667 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Дружба-Михайловское СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 41 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Починки с. | 69,7 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 51 650 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дубечино д. | 51,9 м² | 10,3 сот. | 3 000 000 | 57 803 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Бахус СНТ | 86 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 31 395 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
внесен аванс до 17 июня Продаётся садовый дом с участком в СНТ Тростник ! - Дом по документам (нежилой) : Дом брус 6 на 6, утеплен минеральной ватой, обшит сайдингом. Отделка внутри - вагонка, полы - деревянные. Фундамент ленточный. Крыша-шифер. Скважина. На территории есть сарай. В саду плодовые деревья. В доме есть мебель и печка. Лестница деревянная. Вода заведена в дом. Отопление не проведено. при входе в дом: крыльцо, терраса. 1 этaж: кухня, столовая, зал, спальня. 2 этаж: 2-е комнаты. Удoбный подъезд (съeзд с А-108 на А-110). Один собственник по Договору купли-продажи с 1995 года.