Каширское ш., 93 км от МКАД
Старая Ситня с., Ступино гор. округ
Коттедж 178,3 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 5,37 млн; первая цена 5,37 млн ₽ от 13.01.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 70/100 · уверенность 40 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 317 тыс. → дом ≈3,13 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 67 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈3,37 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,77 млн / целевая ≈10,6 млн / пессимист. ≈9,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,12 млн ₽, маржа 33 %, ROI 50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть.
До ст. Ступино ≈5,4 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21856
Рейтинг 70/100 · уверенность 40 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 99 % | 42.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 326 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 317 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 132 385 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 568 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старая Ситня с. | 7,5 сот. | 4 293 000 | 572 400 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Старая Ситня с. | 4,5 сот. | 1 700 000 | 377 778 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Старая Ситня с. | 7,3 сот. | 2 150 000 | 294 521 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Старая Ситня с. | 8 сот. | 830 000 | 103 750 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Старая Ситня с. | 12 сот. | 3 900 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старая Ситня с. | 11,5 сот. | 450 000 | 39 130 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая Ситня с. | 11 сот. | 457 000 | 41 545 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старая Ситня с. | 12 сот. | 540 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старая Ситня с. | 40,3 сот. | 1 866 018 | 46 303 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старая Ситня с. | 7,5 сот. | 635 000 | 84 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 178,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 366 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 194 / 73 082 / 76 687 |
| цена объекта | 3 449 385 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 931 977 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 772 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 183 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 595 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 418 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 120 023 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.2 км | Новоселки д. | 177,1 м² | 8 сот. | 11 900 000 | 67 194 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | 163 м² | 10 сот. | 12 500 000 | 76 687 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.2 км | 164,2 м² | 10 сот. | 12 000 000 | 73 082 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | 215 м² | 8 сот. | 24 999 000 | 116 274 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.01.2026 | 5 365 710 | история площадки |
| 08.05.2026 | 3 449 385 (−1 916 325) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 449 385 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
АУКЦИОН. Объект реализуется через электронный аукцион с 2026-05-01 по 2026-05-31 В процедуре банкротства реализуется жилой дом и земельный участок по адресу Московская область, городской округ Ступино, с. Старая Ситня, ул. Строительная, д. 2а. Основные характеристики дома: общая площадь 178,3 кв. м, жилая площадь 119 кв. м;кухня-гостиная 44 кв. м, 6 комнат, 3 с/узла;2 этажа;канализация;водоснабжение;электроснабжение. Основные характеристики земельного участка: площадь 750 +/- 10 кв. м. ;участок cухoй, правильной прямоугольной формы;категория земель: земли населенных пунктов;разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) . Рядом родник, пруд. В селе вся инфраструктура: сад, школа, храм, сетевые магазины. Идеальный вариант для комфортного проживания семьи или инвестиции. Прием заявок на электронной торговой площадке ООО "Межрегиональная электронная торговая система", задаток 10%. Специалисты Банка сопровождают процедуру участия в торгах "под ключ": согласование стратегии, регистрация на ЭТП, подача заявки, торги. Все вопросы можно уточнить на сайте активов Банка Portal-DA, ID 201697. Либо обращаться по телефону в будние дни с 09: 00 до 18: 00 по московскому времени.