Каширское ш., 63 км от МКАД
Чирково СНТ, Ступино гор. округ
Дом 54 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 907 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 56 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,2 млн / целевая ≈4,68 млн / пессимист. ≈4,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈614 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. пл. 309 км ≈7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21855
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 14.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 907 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 993 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 907 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Чирково СНТ | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шерстяник СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Александровец СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Север СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Александровец СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда-1 СНТ | 5 сот. | 5 450 000 | 1 090 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Севастополь-2 СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветеран СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чирково д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 250 / 96 296 / 102 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 199 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 939 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 679 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 159 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 614 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Тиерра-Вилладж-1 КП да: «санузел» + «ремонт» | 56 м² | 8,5 сот. | 3 150 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Вельяминово-ЗИЛ-1 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 54 м² | 7,7 сот. | 5 200 000 | 96 296 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Вельяминово-ЗИЛ-1 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 50 м² | 7,7 сот. | 5 100 000 | 102 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2025 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию дом 69 на участке 8 соток Подъезд асфальт,рядом имеется пруд Снт обжитое Прекрасное место для отдыха от городской суеты Наслаждаться пением птиц и дышать чистым воздухом На территории снт имеется магазин За более подробной информацией звоните