Новорязанское ш., 88 км от МКАД
Семья СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 75 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 67 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 353 тыс. → дом ≈2,3 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,87 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Берендино ≈4 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2185
Рейтинг 14/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 353 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 297 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 627 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Воскресенск СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран СТСН | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран СТСН | 9,5 сот. | 250 000 | 26 316 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мосягино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мосягино д. | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мосягино д. | 13 сот. | 900 000 | 69 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вантино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вдохновение СТСН | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Нефтяник-9 СТСН | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Давыдовская д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 38 551 / 61 958 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 868 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 725 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 581 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 294 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 258 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Строитель-3 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Химик-6 СНТ | 76 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 46 053 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Семья СНТ | 64 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 35 938 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Потаповское СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Озерное СНТ | 70 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 78 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Химик-6 СНТ | 80,7 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 61 958 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Прометей СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 899 000 | 40 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Осташово с. | 80 м² | 6,6 сот. | 2 850 000 | 35 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Осташово СНТ | 80 м² | 8,5 сот. | 2 750 000 | 34 375 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Щербово СНТ | 75,2 м² | 12 сот. | 2 899 000 | 38 551 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается хорошая Дача, с кирпичной Печкой и кухней террасой! Дoм: 9 х 6 м.кв., на ленточном фундаменте. Сруб - 6 х 6 м.кв. ,плюс кухня/терраса - 3 х 6 м.кв. 1-й этаж; комната 6 х 6 м.кв, c кирпичной пeчкой и кухней тepрaсой, 2-й этаж: две комнаты. С внутренней стороны полностью обшит вагонкой, снаружи - сайдингом. Участок: сухой, ровный, ухожен, огорожен. На территории находится хозблок. В одной части хозблока -баня , в другой- сарай. Вода из колодца , разведена по участку и заведена в дом по летнему. Сад-классика. СНТ охраняется. Магазин на территории СНТ. Подъезд до дома- асфальт, зимой дороги чистят. Кругом озера,леса. Арт. 136842917