Новорязанское ш., 53 км от МКАД
М-5 Урал 46-й км, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 13,9 сот., дерево, 2011 год.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 13,9 сот. = 996 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 31 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,38 млн / целевая ≈3,04 млн / пессимист. ≈2,7 млн → от пессимистичной прибыль −733 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Цибино ≈16,9 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2184
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 109 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 11 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 90 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 996 000 ₽ (13,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 104 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Григорово д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Григорово д. | 10,2 сот. | 10 900 000 | 1 068 627 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | М-5 Урал 46-й км | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Григорово д. | 10 сот. | 1 040 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | М-5 Урал 46-й км | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | М-5 Урал 46-й км | 26 сот. | 950 000 | 36 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Григорово с. | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Григорово с. | 9 сот. | 1 125 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Григорово с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 049 / 77 778 / 138 889 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 377 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 208 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 039 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 702 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -733 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Заречье дп | 36 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 138 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Рассвет-Натальино СНТ | 46,7 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 31 049 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Топаз СНТ | 45 м² | 15,7 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 3 150 000 | история площадки |
| 27.08.2026 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача на большом ухоженном участке 13,9 сотки в живописном Раменском районе, рядом с селом Заворово. Дом оформлен как жилой здесь можно прописаться и круглый год наслаждаться тишиной, свежим воздухом и покоем вдали от города. Двухэтажный летний щитовой дом отделан сайдингом, установлены пластиковые окна, крыша мягкая двухслойная черепица "шинглас". На первом этаже две комнаты и кухня, второй этаж мансардный, с одной просторной комнатой, где приятно уединиться с книгой или проводить вечера. Вода и свет заведены в дом, водоснабжение колодец на 4 кольца. Участок сухой, с хорошей дренажной системой и забором из профнастила здесь безопасно и уединённо. Территория облагорожена: есть туи, плодовые деревья и кустарники черешня, груша, яблоня, абрикос, слива. Отличное место для садоводов и ценителей свежих фруктов. На участке также стоят отдельный сарай с летним душем и туалетом, осталось место под строительство зимнего дома. Соседи дружелюбные, живут здесь круглогодично. Все документы готовы, один взрослый собственник. Возможна покупка в ипотеку, безопасность сделки гарантируем. Записывайтесь на просмотр этот зелёный уголок ждёт своего хозяина! Код пользователя: 130686 Номер в базе: 3089927