Каширское ш., 46 км от МКАД
М-4 Дон 71-й км, Домодедово гор. округ
Дом 81 м², участок 7 сот.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 19.05.2026.
Рейтинг 79/100 · уверенность 57 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,14 млн → дом ≈964 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 30 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,1 млн / целевая ≈5,49 млн / пессимист. ≈4,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,77 млн ₽, маржа 36 %, ROI 57 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; септик; в описании: печь.
До ст. Барыбино ≈3,6 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21838
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 162 305 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 136 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 964 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 901 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 6,6 сот. | 1 310 000 | 198 485 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9 сот. | 1 824 000 | 202 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8 сот. | 1 615 000 | 201 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Труд СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 11,4 сот. | 1 800 000 | 157 895 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Каширское шоссе, 64-й км | 7 сот. | 1 228 755 | 175 536 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7 сот. | 1 421 000 | 203 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Каширское шоссе, 64-й км | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 81 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 021 / 72 941 / 118 750 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 098 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 793 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 488 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 878 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 773 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Кузьминки-1-Кузьминское СНТ да: «ванная» + «меблирован» | 84 м² | 7,6 сот. | 5 500 000 | 65 476 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ивушкино КП да: «санузел» + «отделка» | 78 м² | — | 4 590 000 | 58 846 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Матчино д. да: «санузел» + «под ключ» | 78 м² | 7,5 сот. | 7 490 000 | 96 026 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Антоновка СНТ да: «санузел» + «меблированным» | 80 м² | 7 сот. | 9 500 000 | 118 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Новое Вельяминово ТСН да: «санузел» + «отделка» | 86 м² | 6,7 сот. | 6 790 000 | 78 953 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Станица Староигнатьевская ТСН да: «ванные» + «отделка» | 85 м² | 7,5 сот. | 6 200 000 | 72 941 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Проскурниково д. да: «ванные» + «мебелированный» | 85,7 м² | 7 сот. | 7 890 000 | 92 065 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Новое Юсупово КП да: «ванных» + «под ключ» | 88,6 м² | 7,7 сот. | 3 229 830 | 36 454 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Юсупово с. да: «ванных» + «под ключ» | 88,6 м² | 7,7 сот. | 2 659 860 | 30 021 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Продaется уютный двуxэтaжный дачный дом площадью 81.2 кв.м. Дом pаcположен на учaсткe 750 кв.м. с ВPИ личнoe пoдcобное хoзяйствo (ЛПХ). Этo не СHT и нe садoвое тoвapищecтво, этo пoлноценный нaселeнный пункт - зeмли наcеленных пунктов. Ha тeрpитoрии ecть пpoстоpный двop, окружeнный плoдовыми дерeвьями. Нa участке есть небольшая теплица для выращивания сезонных овощей. Дом двухэтажный, по 2 комнаты на этаже, кухня на первом этаже. На первом этаже есть кирпичная печь. Внутри отделка из вагонки, что позволяет новому владельцу сразу заселиться без дополнительных вложений. На территории есть сарай для размещения рабочего инвентаря и садовой техники. Так же есть летний душ с подогреваемой водой и биотуалет. Участок размежеван, границы определены и внесены в ЕГРН. Есть возможность использовать прилегающий участок земли без оформления. Электричество и водоснабжение подведены, канализация - септик (необходимо установить). Расположение дома в тихом месте делает его идеальным местом для отдыха от городской суеты. Один взрослый собственник. Объект без обремений. Прямой ДКП, через аккредитив и МФЦ. До МКАД 80 км (1 час в пути) по Новорязанскому шоссе. Успейте купить дачу к лету!