Каширское ш., 52 км от МКАД
Малиновая Роща СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 07.11.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 456 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 29 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −968 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. Барыбино ≈3,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21832
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 138 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 13 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 456 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 994 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 925 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Малиновая Роща СНТ | 12 сот. | 1 980 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дебречено д. | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дебречено д. | 8 сот. | 580 000 | 72 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дебречено д. | 5,1 сот. | 540 000 | 105 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дебречено д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дебречено д. | 7 сот. | 495 000 | 70 714 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дебречено д. | 10 сот. | 1 101 000 | 110 100 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ильинская слобода пос. | 7 сот. | 2 250 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дебречено д. | 7,5 сот. | 650 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дебречено д. | 6,5 сот. | 1 999 000 | 307 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 39 286 / 90 278 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 268 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 105 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 941 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -968 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | да: «ванная» + «отделки» | 84 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ильинское ТСН да: «душевой кабиной» + «мебель» | 72 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 90 278 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Астурия-Ляхово СТСН да: «ванной» + «отделка» | 72 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 21.11.2025 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.12.2025 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 13.03.2026 | 2 500 000 (+150 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Я собственник. Категория земель "земли населённых пунктов" В дом подведено электричество (розетки работают). Можете вкопать септик. Вода в колодце (Ваш насос и воду можно в дом завести). Есть возможность бесплатной газификации. участок ровный. слева деревья и поле. Соседи отличные. 1 минуту пройти и можно попасть в лес. В пешей доступности остановка (20 минут на автобусе и вы на ж/д станции Барыбино). В СНТ охрана, дороги чистят круглогодично (взносы небольшие). Можно жить круглый год, что и делают соседи. И самое главное оооочень тихо!!