Каширское ш., 62 км от МКАД
Лужок СНТ, Ступино гор. округ
Дом 67,2 м², участок 10 сот., дерево, 1995 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 13.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 74/100 · уверенность 61 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,18 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 154 тыс.–195 тыс. ₽/м², медиана 156 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,59 млн / целевая ≈9,53 млн / пессимист. ≈8,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,37 млн ₽, маржа 63 %, ROI 173 %.
⚠ ROI 173 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; септик (по описанию); в описании: колодец, газ.
До ст. Повадино ≈6,1 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21828
Рейтинг 74/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 177 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 123 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 711 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Севастополь-2 СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Светлана СНТ | 9 сот. | 2 450 000 | 272 222 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда-1 СНТ | 5 сот. | 5 450 000 | 1 090 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Север СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Александровец СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Александровец СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 144 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 154 412 / 156 151 / 195 385 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 586 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 057 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 527 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 469 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 370 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 173 % |
| пояснение расчета | ROI 173 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 173 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Гринвуд ТСН да: «ванные» + «мебелью» | 65 м² | 9,1 сот. | 12 700 000 | 195 385 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Собственников недвижимости Усады СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 63,4 м² | 10 сот. | 9 900 000 | 156 151 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Гринвуд ТСН да: «санузла» + «под ключ» | 68 м² | 9 сот. | 10 500 000 | 154 412 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.11.2025 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пожалуйста читайте до конца, здесь есть ответы практически на все вопросы, спасибо! Участок в середине СНТ с лучшей локацией в этом районе, с трех сторон СНТ грибной лес на много км. Отличный ухоженый участок, ровный, мягкий дерн, разные ягодные кустарники, под сосной растут маслята. Дом дачный 1995 года постройки, фундаментные блоки по периметру надо попровлять. Утеплен минватой при постройке, с мая по октябрь ночью не холодный! Чтобы приезжать в холодное время нужно поменять все стеклопакеты и поставить печку. Летний водопровод есть, душевая с бойлером на улице, туалет на улице, кнализации нет, колодца на участке нет, есть по улице. Газ по забору участка. Членские взносы 14 000 рублей в год, дополнительныз сборов.нет. Стоимость септика 2х2 кольца и колодца 6 колец 90-100 тысяч, знакомые есть, кто делает Автобусы от Барыбино или от Михнево. ближайший супермаркет в д. Чирково. Полный пакет документов, можно в ипотеку, документы под требование банков в наличии. Под материнский капитал не подойдет! Прописки нет, это дача, не ИЖС! Переоформление в "Жилой дом" возможно через агентство, как расскажу. Собственник. Продаю самостоятельно, агентам просьба не обращаться. Лучше всего сначала написать сообщение, потом звонить. спасибо!