Каширское ш., 54 км от МКАД
Вельяминово-Юрьевка СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 82 м², участок 6 сот., щитовой, 1993 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 08.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 844 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 50 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,67 млн / целевая ≈4,2 млн / пессимист. ≈3,73 млн → от пессимистичной прибыль −625 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Вельяминово ≈1,5 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21821
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 844 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 356 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 732 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юрьевка СНТ | 5 сот. | 918 466 | 183 693 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пульс СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юрьевка СНТ | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мосинжбетон СНТ | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мосинжбетон СНТ | 19,6 сот. | 3 150 000 | 160 714 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрьевка д. | 12,6 сот. | 2 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрьевка д. | 8,5 сот. | 590 000 | 69 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрьевка д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрьевка д. | 7 сот. | 495 000 | 70 714 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 57 778 / 62 500 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 669 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 436 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 202 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 735 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -625 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Мир СНТ | 80 м² | 9 сот. | 4 999 999 | 62 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Востряково-ЗИЛ СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 850 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Юсупово парк КП | 90 м² | 6,7 сот. | 5 200 000 | 57 778 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Огонек-3 СНТ | 100 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Караваево Озеро-2 КП | 60 м² | 9 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 099 999 (−1) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 300 000 (+200 001) | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача, с отличными соседями по улице. Отдельно 2 подъезда у дома, чужие не ездят, ворота к подъезду к дому перекрываются. Участок изолирован по периметру со стороны улицы глухой забор. Рядом пруд для рыбалки, в 5 минутах еще 1 пруд где купаются. До электрички 15-20 минут спокойным шагом, до Москвы ехать 42 минуты. В доме можно прописаться, можно делать как постоянную прописку так и временную. Территория СНТ охраняется чужие не могут заехать. На машине до Москвы 40 минут, выезд на М4 и на Каширское шоссе. На территории есть летняя беседка, можно сделать зону барбекю или зону отдыха, заезд на 2 машины. Земля сухая(нет болот и сырости), растет все и вызревает. ЕГРН отдельно ан дом и участок, все документы на руках, без обременений 1 собственник, никто не прописан. Возможен не большой торг.