Каширское ш., 61 км от МКАД
Усады пос., Ступино гор. округ
Дом 109 м², участок 10 сот., дерево, 2016 год.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 20.03.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 733 тыс. → дом ≈2,52 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 60 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈2,08 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,69 млн / целевая ≈6,02 млн / пессимист. ≈5,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈508 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Усады-Окружные ≈1,1 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21807
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 189 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 733 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 517 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 092 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Усады пос. | 9 сот. | 3 454 000 | 383 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Усады пос. | 8,1 сот. | 550 000 | 67 901 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Усады пос. | 8 сот. | 3 700 000 | 462 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Усады пос. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Усады пос. | 37 сот. | 14 000 000 | 378 378 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Усады пос. | 50 сот. | 13 333 333 | 266 667 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Усады пос. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Усады пос. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Усады пос. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Усады пос. | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 109 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 185 / 60 909 / 165 169 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 688 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 354 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 019 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 350 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 507 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Ртищево КП да: «санузлом» + «ремонта» | 108 м² | 9,3 сот. | 6 500 000 | 60 185 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Мосинжбетон СНТ да: «с/у» + «ремонт» | 110 м² | 10 сот. | 6 700 000 | 60 909 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Уайт Парк КП да: «ванная» + «отделкой» | 118 м² | 10 сот. | 19 490 000 | 165 169 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.03.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесён АВАНС до 19 июля 2026г. В развитом посёлке Усады со школой, детским садом, магазинами, аптекой и всего в 60 км от Москвы, продаётся земельный участок с 2-х этажным домом. Дом 109 кв. м. Первый этаж: 3 комнаты, закрытая веранда с погребом, печное отопление (не разведено). Второй этаж: 1 комната большая с камином, закрытая веранда. Участок 10 соток. На участке: колодец, дровяной сарай, сарай для инструментов, маленький дом 16 кв. м, с отдельной кухней 5 кв. м., забетонированное помещение под ванну. Участок обнесён забором. Транспортная доступность: Ж/Д ст. Михнево (Павелецкое направление) в 15 мин. на автобусе. На машине до МКАД 60км. по скоростной трасее М4(Дон) или по Каширскому шоссе. Один взрослый собственник. Без обременений. Быстрый выход на сделку. Звоните уважаемые покупатели и коллеги! Записывайтесь на просмотр!