Каширское ш., 61 км от МКАД
Интюшиха-1 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот.
Цена 2,43 млн ₽; цена не менялась с 27.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 50 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 412 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,07 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,36 млн / целевая ≈3,03 млн / пессимист. ≈2,69 млн → от пессимистичной прибыль −1,38 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шубатово ≈3,2 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21803
Рейтинг 27/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 616 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 018 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ивантеево СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Миняево д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новоселки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Городня с. | 12 сот. | 430 000 | 35 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Городня с. | 26,5 сот. | 1 600 000 | 60 377 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Городня с. | 10 сот. | 555 000 | 55 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 625 / 32 732 / 78 218 |
| цена объекта | 2 430 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 065 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 363 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 195 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 027 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 690 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 375 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Федоровское с. | 102,7 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 63 291 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Аксиньино с. | 100 м² | 6,6 сот. | 1 950 000 | 19 500 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Аксиньино с. | 100 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Чиркино д. | 107 м² | 9 сот. | 3 600 000 | 33 645 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дубна д. | 101 м² | 8 сот. | 7 899 999 | 78 218 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Мечта СНТ | 100 м² | 6,3 сот. | 4 900 000 | 49 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Прибрежный Парк КП | 98,1 м² | 9 сот. | 6 650 000 | 67 788 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Шманаево д. | 110 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 31 818 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Беспятово д. | 96 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 15 625 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новоселки д. | 85 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2026 | 2 430 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 430 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с гаражем.