Новорязанское ш., 59 км от МКАД
Рассвет СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 80,9 м², участок 6 сот., дерево, 2005 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 61 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 605 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 61 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,52 млн / целевая ≈6,76 млн / пессимист. ≈6,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,5 млн ₽, маржа 42 %, ROI 71 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Шевлягино ≈4,5 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2180
Рейтинг 68/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 788 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 605 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 095 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 896 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гжель СНТ | 6,5 сот. | 709 500 | 109 154 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сидорово д. | 7,1 сот. | 811 900 | 114 352 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сидорово д. | 9,1 сот. | 1 000 000 | 109 890 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гжель СНТ | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидорово д. | 4,7 сот. | 539 350 | 114 755 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидорово д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гжель СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сидорово д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход СТ | 13,9 сот. | 750 000 | 53 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сидорово д. | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 218 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 976 / 93 750 / 102 500 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 517 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 141 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 765 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 501 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 71 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Лесная Поляна СНТ да: «ванная» + «кухонным гарнитуром» | 82 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 60 976 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Им. Цюрупы пгт да: «с/у» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 8 200 000 | 102 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Альбатрос СНТ да: «ванные» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 93 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139885170 Предлагается к продаже уютный двухэтажный дом из бревна с возможностью круглогодичного проживания. Особенности дома: Первый этаж: бревно , включает 2 комнаты, кухню, гардеробную, санузел с душевой кабиной Второй этаж: каркасный, просторная комната Все коммуникации подведены: центральная вода, скважина, септик Баня на участке Мангальная зона Детская площадка Территория и инфраструктура Преимущества расположения: Соседи с одной стороны, место очень спокойное. Участок сухой ровный. Дороги чистят зимой. Охраняемое СНТ с видеонаблюдением и шлагбаумом Рядом лес с грибами и ягодами Недалеко расположены карьеры Наличие магазина, работает с апреля по сентябрь. Дважды в неделю приезжают фермерские лавки. Документы готовы оперативный показ, быстрый выход на сделку. Дом оформлен как жилой. Можно прописаться.