Новорязанское ш., 94 км от МКАД · земля с домом
Подберезники с., Коломенский гор. округ
Дом 76 м², участок 10 сот.
Дом по описанию: «Летний домик "Дачник 2" на монолитной плите;»
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 04.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 425 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,63 млн / целевая ≈3,27 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль −537 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Шкинь ≈5,7 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №218
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 425 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 075 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 303 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Подберезники с. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подберезники с. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подберезники с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подберезники с. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подберезники с. | 8 сот. | 90 000 | 11 250 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подберезники с. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подберезники с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Федосьино с. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Федосьино с. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Федосьино с. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 50 000 / 62 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 635 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 453 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 272 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 908 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -537 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Интюшиха-2 СНТ | 75 м² | 8,5 сот. | 1 990 000 | 26 533 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Ягодка СНТ | 74 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 58 108 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Старое с. | 70 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Марьинка с. | 70 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | 71,2 м² | 11,6 сот. | 16 900 000 | 237 360 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.4 км | Надежда СНТ | 61 м² | 12 сот. | 1 699 999 | 27 869 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Семёновское д. | 60 м² | 6 сот. | 999 999 | 16 667 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Акатово д. | 60 м² | 11 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Найденское СНТ | 56 м² | 11 сот. | 3 500 000 | 62 500 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Найденское СНТ | 56 м² | 10,5 сот. | 3 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок в селе Подберезники городского округа Коломна Московской области площадью 10 соток (с возможностью расширения до 16 соток). Доступна постоянная регистрация. На участке: Ленточный фундамент сложной формы под постоянный дом площадью 76 кв. м. с глубиной бетонирования 1,8 м. Площадка залита бетоном 25 см. Летний домик "Дачник 2" на монолитной плите; Баня 5 x 5 м. с летним водопроводом; Совмещенный хоз. блок 5 х 3,5 м.: летняя кухня и сарай; Беседка; Мангал; Санитарный колодец 15 м.; Летний туалет. Подведены: Электричество 15 кВт; Общая артезианская скважина на 4 соседних дома. Участок угловой, один сосед. Доступен круглогодичный подъезд; площадка (ПГС) для въезда перед участком и бетонная площадка для парковки машины на участке. На участке растут плодово-ягодные деревья и кустарники: груши, яблони, облепиха; смородина (чёрная\красная), крыжовник. Высажены пионы, нарциссы, розы, тюльпаны, сирень. Участок окружен хвойными и лиственными деревьями. Вокруг участка проложен бруствер и канава. По близости находится пригодный для купания водоём.