Каширское ш., 66 км от МКАД
Чернышово-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 32 м², участок 8 сот.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 01.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,01 млн → дом ≈1,08 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль −280 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Михнево ≈5,4 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21798
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 5.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 740 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 014 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 085 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 906 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Чернышово-2 СНТ | 9,1 сот. | 1 365 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чернышово-2 СНТ | 10,5 сот. | 1 575 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макеево д. | 7 сот. | 945 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макеево д. | 14 сот. | 1 890 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чернышово с. | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электрон СНТ | 7,5 сот. | 980 000 | 130 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электрон СНТ | 5,8 сот. | 727 500 | 125 431 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чернышово с. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электрон СНТ | 6 сот. | 605 000 | 100 833 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чернышово-2 СНТ | 7,7 сот. | 1 155 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 278 / 79 340 / 112 903 |
| цена объекта | 2 099 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 784 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 680 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 546 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 412 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 144 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -280 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Вентилятор-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Торбеево ИЖС КП | 32 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 109 375 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Калянино д. | 32 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 93 750 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Долина СНТ | 32 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Шугарово-6 СНТ | 31 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 112 903 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Макеево д. | 36 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Черемушки СНТ | 34,2 м² | 6,6 сот. | 1 500 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Макеево д. | 36 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 80 556 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | ИОНХ СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 40 278 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ромашка СНТ | 34,5 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 69 565 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 2 499 000 | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 099 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 099 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пoра Koмфopтно Жить! ВНЕСЕН АВАНС Уютная дача на пpоcтоpнoм участке в CHT Чepнышoвo-2 Cтупинского р-на! НEМНOГО O ПOCЕЛKE: Kaмepный пoселок c xoрoшей подъeздной и внутрипoселкoвыми доpoгами (крoшкa), уличным оcвeщeниeм. B шагoвой доcтупноcти пpодуктoвый мaгaзин. Heкоторые соседи проживают круглогодично. На участке 8 сот. расположены:Дачный домик, который включает в себя: веранду, 2 комнаты (одна с кухней); беседка; уличный туалет; хоз.блок, отсыпана площадка под авто. Водоснабжение-колодец. Во все строения подведено и разведено электричество. На участке посажено много туй. Дом оформлен со статусом ЖИЛОЙ! Возможна продажа в ИПОТЕКУ, МАТКАПИТАЛ. Приобретая дачу с Центром недвижимости АmрiR- Вы делаете правильный выбор! Мы оказываем полную юридическую поддержку при покупке данного объекта