Каширское ш., 92 км от МКАД
Варищи д., Коломенский гор. округ
Дом 35 м², участок 29,9 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 53 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 29,9 сот. = 1,95 млн → дом ≈50 тыс. ₽, 1 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 33 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,82 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −784 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Холмы ≈2,6 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21797
Рейтинг 25/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 7.3 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 227 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 950 000 ₽ (29,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 50 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 429 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Варищи д. | 19 сот. | 2 500 000 | 131 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Каменка д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Каменка д. | 11 сот. | 699 999 | 63 636 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Горы с. | 9,5 сот. | 1 567 500 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Каменка д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Каменка д. | 12 сот. | 1 850 000 | 154 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сады СНТ | 24 сот. | 3 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Каменка д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Виктория СДТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Надежда-1 СНТ | 8,8 сот. | 450 000 | 51 136 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 698 / 57 902 / 86 167 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 020 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 919 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 818 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 616 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -784 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Горы с. | 34,7 м² | 16,3 сот. | 2 990 000 | 86 167 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Стребково д. | 36,7 м² | 15 сот. | 1 200 000 | 32 698 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Бабурино д. | 34,8 м² | 17 сот. | 2 000 000 | 57 471 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Полурядинки с. | 34,2 м² | 17 сот. | 2 500 000 | 73 099 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Кудрявцево д. | 40 м² | 20 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Большое Карасево д. | 30 м² | 16 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 499 999 (−1) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 399 999 (−100 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 350 000 (−49 999) | история площадки |
| 27.06.2026 | 2 000 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок с домом. Рядом: большой чистый пруд (200 метров), лес. Круглогодичный подъезд. Рядом питомник клубники, где можно купить свежесобранную клубнику, также рядом есть поля где выращивают спаржу. Подъезд к участку возможен с двух сторон. Так как это деревня, а не Снт или Днп, есть постоянная регистрация. Участок и дом без запретов, обременений, арестов. Подходит для ведения бизнеса. Возможна продажа по сертификатам. Документы готовы для оформления продажи.