Каширское ш., 57 км от МКАД
Астурия-Ляхово СТСН, Домодедово гор. округ
Дом 60 м², участок 6,2 сот., дерево, 1993 год.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 68 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 368 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 43 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,14 млн / целевая ≈4,63 млн / пессимист. ≈4,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,2 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Вельяминово ≈6,6 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21792
Рейтинг 55/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 83 % | 35.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 368 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 882 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 367 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Астурия-Ляхово СТСН | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Благое д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Каверино д. | 7,5 сот. | 562 500 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ляхово д. | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ляхово д. | 4,6 сот. | 200 000 | 43 478 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тишково с. | 6 сот. | 602 000 | 100 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тишково с. | 15 сот. | 4 900 000 | 326 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ляхово д. | 8 сот. | 1 432 000 | 179 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ляхово д. | 6 сот. | 640 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тишково с. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 85 762 / 103 175 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 142 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 885 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 628 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 114 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 201 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Востец-Ляхово СНТ да: «душевая кабина» + «мебелью» | 60 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | да: «санузел» + «тёплые полы» | 63 м² | 6,5 сот. | 6 500 000 | 103 175 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Калининец СНТ да: «сан узел» + «отделка» | 65,2 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 88 190 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Проскурниково д. да: «душевая кабина» + «отделка» | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Свободная продажа !!! Дом брус+ каркас.! На 1-м этаже: Крыльцо, веранда, комната с лестницей + спальня. На 2-м этаже: одна спальня с просторными местами для хранения. Второй ДОМИК -БАНЯ с кухней и зоной отдыха. На участке ПЛОДОВЫЕ деревья: яблони, грушы, сливы, калина и др, КУСТАРНИКИ : смородина, крыжовник итд, различные цветы. Дачный поселок в окружении ЛЕСА, множество ГРИБОВ и ЯГОД. Чистый лесной ВОЗДУХ. В ПЕШЕЙ доступности живописный ПРУД для купания и рыбалки. Участок ухоженный, РОВНЫЙ по участку дорожки. КРУГЛОГОДИЧНЫЙ подъезд, соседи ЖИВУТ ПОСТОЯННО. Поселок , ОХРАНЯЕТСЯ, огорожен, въезд через ШЛАГБАУМ. Станция Барыбино 7 мин на транспорте. Автобусная остановка в д. Ляхово. До д. Ляхово 1,5 км по АСФАЛЬТИРОВАННОЙ дороге. ОПЕРАТИВНЫЕ показы, ОДИН собственник, ПОЛНАЯ стоимость в ДКП, БЕЗОПАСНЫЕ расчеты. Дача в лесу, возможно плохая сотовая связь, все договоренности о просмотре через сообщения в ЦИАН и мессенджере max, imo,вотсап