Каширское ш., 82 км от МКАД
Бузуково д., Коломенский гор. округ
Дом 63 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 2,58 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Земля ≈20 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 242 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −585 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Карасёво ≈3,1 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21789
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 20 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 242 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 338 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Лучезарное СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лучезарное СНТ | 9,5 сот. | 140 000 | 14 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Родничок СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Туменское д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дворики д. | 50 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дубок СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Рыжик СНТ | 12 сот. | 480 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Родничок СНТ | 24 сот. | 400 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Донское-2 СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Туменское д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 277 / 54 722 / 81 551 |
| цена объекта | 2 580 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 193 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 335 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 168 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 002 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 668 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -585 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Роща СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Лесной пос. | 65 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Роща СНТ | 72 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Бояркино с. | 67,1 м² | 15 сот. | 2 300 000 | 34 277 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Первомайский пос. | 65 м² | 10 сот. | 4 599 999 | 70 769 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Текстильщик-4 СНТ | 60 м² | 10,4 сот. | 2 150 000 | 35 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Малое Уварово д. | 75 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Липитино КП | 51 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 70 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Колосок СНТ | 73,2 м² | 6 сот. | 5 650 000 | 77 186 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Лесной пос. | 74,8 м² | 10 сот. | 6 100 000 | 81 551 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 580 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 580 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из кирпича, построенный в 1993 году. Статус дома и земельного участка позволяют сделать постоянную прописку. В доме выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу въехать и жить без дополнительных вложений. Просторная терраса станет отличным местом для отдыха на свежем воздухе. На участке площадью 12 соток расположена баня, которая добавит уюта и возможности расслабиться после трудового дня. Есть хозяйственная постройка, скважина с чистой водой. Санузел находится на улице. Дом расположен в тихом месте с живописными видами на окружающую природу, рядом два водоема с рыбой. Подходит для покупки в ипотеку. Земля категории Лпх предоставляет возможность ведения личного подсобного хозяйства.