Каширское ш., 52 км от МКАД · земля с домом
Новые Острожки КП, Домодедово гор. округ
Дом 48 м², участок 6,5 сот.
Дом по описанию: «Всем доброго времени суток!Продаётся уютный дом !»
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 23.11.2025.
Рейтинг 52/100 · уверенность 50 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 764 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 102 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,38 млн / целевая ≈4,84 млн / пессимист. ≈4,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,11 млн ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Повадино ≈4,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21785
Рейтинг 52/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 69 % | 29.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 34 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 764 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 986 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Острожки СНТ | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Острожки СНТ | 6,1 сот. | 1 037 991 | 170 162 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мансурово д. | 11 сот. | 4 400 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мансурово д. | 12,9 сот. | 900 200 | 69 783 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мансурово д. | 7,7 сот. | 652 800 | 84 779 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мансурово д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Острожки д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 24.06.2021 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Острожки д. | 12 сот. | 3 050 000 | 254 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сельский Строитель-Юсупово СНТ | 5 сот. | 985 033 | 197 007 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сельский Строитель-Юсупово СНТ | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 101 957 / 107 600 / 112 000 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 379 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 110 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 841 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 303 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 105 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Дивный КП да: «санузел» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 5 380 000 | 107 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Матчино д. да: «санузел» + «мебель» | 46 м² | 6 сот. | 4 690 000 | 101 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Максимиха д. да: «санузел» + «теплый пол» | 50 м² | 6,6 сот. | 5 600 000 | 112 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Сонино д. да: «туалет в доме» + «отделкой» | 50 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 152 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 03.04.2026 | 2 900 000 (+400 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Всем доброго времени суток!Продаётся уютный дом ! 2 комнаты,сан. узел,душевая и кухня- гостиная сделаны по проекту,но не обустроины внутри.Земельный участок в живописном районе. ( Земли ИЖС),что дает право в последствии оформить дом и ПРОПИСАТЬСЯ! Дом площадью 48 кв.м. построен из качественных материалов и имеет три окна, что обеспечивает достаточное количество естественного света. Утеплен и готов для круглодичного проживания! Участок площадью 6,5 соток идеально подходит для садоводства и отдыха на свежем воздухе. На участке пробурена скважина,вода заведена в дом. Электричество так же проведено в дом.Рядом с домом есть место для парковки автомобиля. Вокруг дома расположены зелёные насаждения, создающие приятную атмосферу. Дом расположен в тихом и спокойном месте, что делает его идеальным выбором для тех, кто ищет уединение и комфорт. Не упустите возможность стать владельцем этого замечательного дома ! Магазины 5ка,озон,wb,магнит. Лeс и oзepо рядoм.Pыбалка,грибы в изобилии(одним словом красивое и тихое место). Звоните ,пишите .Я собственник. Срочная продажа!