Каширское ш., 58 км от МКАД
Станица Староигнатьевская ТСН, Ступино гор. округ
Дом 75 м², участок 13 сот., щитовой, 2025 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 6,5 млн; первая цена 6,5 млн ₽ от 03.02.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,11 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 55 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,61 млн / целевая ≈4,15 млн / пессимист. ≈3,69 млн → от пессимистичной прибыль −333 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик; отопление — нет; в описании: скважина.
До ст. Вельяминово ≈2,6 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №21784
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 558 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 086 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 114 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 187 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 24,3 сот. | 2 000 000 | 82 305 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 30 сот. | 4 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 48,1 сот. | 4 200 000 | 87 318 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 21 сот. | 1 900 000 | 90 476 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Речица ДНП | 15 сот. | 1 999 900 | 133 327 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хамовники СНТ | 22,2 сот. | 2 800 000 | 126 126 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 62 084 / 75 325 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 609 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 379 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 148 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 687 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -333 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Мир СНТ | 80 м² | 9 сот. | 4 999 999 | 62 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Гальчино Сити КП | 77 м² | 10 сот. | 5 800 000 | 75 325 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Востряково-ЗИЛ СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 850 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ильинское ТСН | 60 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.02.2026 | 6 499 000 | история площадки |
| 05.02.2026 | 5 999 000 (−500 000) | история площадки |
| 10.02.2026 | 5 499 000 (−500 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 4 999 999 (−499 001) | история площадки |
| 27.03.2026 | 4 511 311 (−488 688) | история площадки |
| 18.04.2026 | 3 987 654 (−523 657) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 777 777 (−209 877) | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 500 000 (−277 777) | история площадки |
| 01.06.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Эко-резиденция у леса. Мечтаете о загородном доме, в котором можно воплотить собственный дизайн, не тратя годы на стройку? Это он. Не просто дом. Это пространство для новой жизни. Предлагаем вам редкий формат современный энергоэффективный дом, построенный по передовой канадской технологии, на частной, полностью обустроенной территории. Это не дача, это ваша круглогодичная резиденция, где каждая деталь продумана для комфорта и гармонии с природой. Дом с большой террасой, обращенной в свой лес. Участок 13 соток в живом, круглогодичном коттеджном поселке. Все сложное сделано: коробка из энергоэффективных СИП-панелей под ключ, все инженерные системы ваша задача лишь финальная отделка под свой вкус. О ДОМЕ: Продуманный до мелочей Технология СИП-панелей это идеальный микроклимат зимой и летом. Абсолютно ровные стены, минимальные расходы на отопление (в 3-4 раза ниже, чем у кирпичного дома такого же объема). Диалог с природой. Через панорамные окна и просторную террасу 25 м2 лес становится частью вашего интерьера. Обилие света и ощущение простора гарантированы. Участок огромен и дом занимает лишь малую часть остается место для сада, игровой зоны, будущей бани или беседки в личном лесу. Готовая инфраструктура и соседство. Это не дачи-призраки. Это коттеджный поселок, где живут круглый год. Дороги чистятся зимой, есть социальный контроль. При этом участок расположен так, что гарантирует тишину и уединение. Пространство для творчества. В лесу, граничащем с вашей территорией, можно без труда обустроить свою тропу здоровья, зону для медитации или уютную беседку место силы, доступное только вам. Технические детали: Общая площадь дома: 75 м2 + 25 м2 терраса. Планировка: 1 этаж. Просторная кухня-гостиная с выходом на террасу, 2 изолированные спальни, санузел, бойлерная. Участок: 13 соток, ВРИ для дачного строительства. Коммуникации: электричество 15 кВт, своя скважина, септик. Это идеальный выбор для: Семьи, которая хочет создать свой первый загородный дом под себя, без рисков стройки. Дизайнера или творческого человека, видящего в этом чистый холст. Прагматичного покупателя, который ценит готовую инженерию и выгодную цену на стадии отделки. Цена ниже рынка готовых домов с аналогичным потенциалом, так как финальный штрих за вами. Максимально адекватный собственник, дом я ещё не ставил на учёт. Открыт для диалога.