Каширское ш.
Поляна СНТ, Ленинский гор. округ
Дом 205 м², участок 2,6 сот., газоблок.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 8 раз).
Рейтинг 10/100 · уверенность 40 %
Земля рядом ≈879 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 61 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈4,1 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Зябликово ≈1,8 км по прямой; до МКАД на машине ≈8 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №21781
Рейтинг 10/100 · уверенность 40 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, км от МКАД); аналогов 4 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 41 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 10 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 879 302 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дубок СТ | 4,3 сот. | 3 608 000 | 839 070 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубок СТ | 8 сот. | 10 499 999 | 1 312 500 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет ДНТ | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Восход ТСН СНТ | 4,1 сот. | 5 000 000 | 1 219 512 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 9 499 999 | 1 583 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Анис СНТ | 6,3 сот. | 8 800 000 | 1 396 825 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Развилка пос. | 5 сот. | 3 200 000 | 640 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет СТ | 6 сот. | 6 000 000 | 1 000 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Развилка пос. | 3 сот. | 3 800 000 | 1 266 667 | в продаже 24.06.2021 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березка-2 СНТ | 5,2 сот. | 8 000 000 | 1 538 462 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 205 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 045 / 93 318 / 138 973 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Солнечный Остров мкр. | 184,7 м² | 3,2 сот. | 20 000 000 | 108 284 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Таболово д. | 174 м² | 2 сот. | 13 633 000 | 78 351 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Сосновый Бор ТСН | 165,5 м² | 3 сот. | 23 000 000 | 138 973 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Родники пгт | 158,9 м² | 3,5 сот. | 9 700 000 | 61 045 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается недостроенный дом и 1/2 часть участка от 5,25 сот, юридически оформлен отказ от преимущественной покупки. Документы все готовы к сделке. Последняя улица Снт Поляна, по факту это дорогостоящий Коттеджный поселок, а не Снт. Прекрасный вид на лес. Рядом ЖК Римские кварталы, в пешей доступности инфраструктура. 50:21:0050321:143 участок. 50:21:0050321:1180 дом.